O Airbnb envia um demonstrativo a cada reserva concluída e é comum confundir esse documento com a nota fiscal da hospedagem.
O hóspede encerra a estadia, pede a nota para justificar a despesa na empresa e o anfitrião vai procurar no painel da plataforma. Ali estão o valor das diárias, a taxa descontada e o valor transferido, mas nada com o nome de nota fiscal.
A plataforma aproxima as duas partes, processa o pagamento e faz o repasse, mas quem entrega a estadia é o anfitrião.
A Tactus é uma contabilidade digital que atende anfitriões de aluguel por temporada e vamos ajudar você a entender quem emite a nota fiscal da hospedagem e o que muda quando o imóvel é anunciado pelo CPF ou por um CNPJ.
O Airbnb emite nota fiscal da hospedagem para o anfitrião?
Não. A plataforma gera dois documentos, mas nenhum deles é nota fiscal.
O hóspede recebe o comprovante de pagamento da reserva, que detalha quanto pagou e a data da transação.
Ao anfitrião, a plataforma envia o demonstrativo de repasse, com o valor das diárias, a taxa de serviço retirada pelo Airbnb e o valor líquido repassado.
Nota fiscal de serviço é emitida no sistema da prefeitura, por quem prestou o serviço de hotelaria e hospedagem, com os dados de quem contratou.
O Airbnb apenas intermedeia a reserva e o pagamento, sem prestar a hospedagem.
Leia mais: Como funciona o pagamento do Airbnb para proprietários
Quem precisa emitir a nota fiscal da hospedagem anunciada no Airbnb?
A nota fiscal da hospedagem é emitida pelo anfitrião, que explora o imóvel e entrega a estadia.
A prefeitura cobra o documento de quem prestou o serviço, e a intermediação feita pela plataforma não transfere essa obrigação.
Quando existe uma administradora ou um cogestor contratado para cuidar dos anúncios, das chaves e da limpeza, essa empresa emite a nota da própria comissão para o anfitrião.
A nota da hospedagem continua sendo dele, inclusive quando o imóvel é alugado de terceiro e disponibilizado para temporada com autorização do proprietário.
Leia mais: Como abrir CNPJ para Airbnb
Anfitrião pessoa física consegue emitir nota fiscal de hospedagem pelo CPF?
Na maior parte das cidades, o anfitrião pessoa física não consegue emitir nota fiscal de hospedagem pelo CPF, e juridicamente nem precisa.
A NF-s exige inscrição municipal, o cadastro de prestador de serviço na prefeitura, com a atividade de hospedagem incluída. As prefeituras costumam vincular esse cadastro a um CNPJ.
O cadastro de autônomo que alguns municípios oferecem cobre profissões exercidas pela própria pessoa, como professor particular ou eletricista, e não a exploração de um imóvel com estrutura de hospedagem.
O carnê-leão é o recolhimento mensal do imposto de renda pela pessoa física e cobre o que o anfitrião recebeu de hóspedes pessoa física.
Leia mais: Como declarar ganhos do Airbnb no carnê-leão
Como o anfitrião com CNPJ emite a nota fiscal de cada reserva do Airbnb?
A emissão precisa ser feita no sistema da prefeitura da cidade onde está o imóvel, com o acesso vinculado à inscrição municipal do CNPJ do anfitrião.
Parte dos municípios já usa a NFS-e nacional, o padrão único de nota fiscal de serviço, e os demais mantêm o sistema próprio da prefeitura.
Cada reserva encerrada gera uma nota, preenchida com:
- Nome e CPF do hóspede que ocupou o imóvel;
- Descrição da hospedagem, com as datas de entrada e de saída;
- Valor total cobrado pela estadia;
- Código da atividade de hospedagem cadastrado no município.
Depois de emitida, a nota é enviada ao hóspede pelo próprio sistema da prefeitura ou pelo chat da plataforma, e o imposto municipal daquele mês é apurado com base no conjunto de notas emitidas.
Leia mais: Como a reforma tributária impacta o Airbnb
A nota fiscal da hospedagem considera o valor da diária ou o valor que o Airbnb repassa?
A nota fiscal da hospedagem deve considerar valor anunciado da estadia, antes do desconto da comissão do Airbnb.
Isso porque a comissão é uma despesa da operação do anfitrião e não reduz o valor do serviço prestado.
Esse valor reúne as diárias e a taxa de limpeza, porque as duas remuneram a hospedagem.
A taxa de serviço que a plataforma cobra do hóspede fica de fora, já que remunera a intermediação feita pelo Airbnb, e não a estadia entregue pelo anfitrião.
O anfitrião emite a nota da hospedagem no nome do hóspede ou no nome do Airbnb?
A nota da hospedagem é emitida no nome do hóspede, que usou o imóvel e pagou pela estadia. O Airbnb apenas processou o pagamento e não figura como contratante do serviço.
Quando a viagem é corporativa e a empresa vai reembolsar o funcionário, a nota deve sair no CNPJ dessa empresa, com a razão social e o endereço informados pelo hóspede.
O CPF e o CNPJ do hóspede não ficam visíveis no painel do anfitrião, então esses dados são pedidos pelo chat da plataforma antes do encerramento da estadia.
O hóspede pode exigir do anfitrião a nota fiscal da hospedagem no Airbnb?
Sim. A emissão é obrigação de quem presta o serviço e o pedido é mais frequente entre hóspedes que viajam a trabalho e precisam do documento para conseguir o reembolso na empresa.
Porém, se o anfitrião operar com CNPJ, ele vai emitir a NF-s. Já se atuar como PF, terá de emitir o recibo de locação.
O que acontece com o anfitrião que recebe pelo Airbnb e nunca emite nota fiscal?
O anfitrião pessoa física que declara o recebido no carnê-leão está regular, mesmo sem nota fiscal.
A cobrança da NF-s alcança quem tem CNPJ com a atividade de hospedagem cadastrada, e quem fiscaliza isso é a prefeitura do imóvel.
Para a empresa que deixa de emitir, a prefeitura cobra o imposto municipal de até cinco anos para trás, com multa e juros, mais a multa específica por não ter emitido as notas do período.
Em resumo, o anfitrião que trabalha como PF não vai emitir NF, e sim recibo de locação.
O comprovante de pagamento do Airbnb serve para declarar a renda da hospedagem no imposto de renda?
Serve como base de conferência.
O anfitrião declara o valor recebido pelas estadias ao longo do ano e o demonstrativo de repasse comprova cada entrada se a Receita Federal questionar a origem do dinheiro na conta bancária.
Leia mais: Como declarar Airbnb no Imposto de Renda
MEI pode alugar imóvel por temporada e emitir nota fiscal da hospedagem?
Pode, em uma ocupação específica. A lista de ocupações do microempreendedor individual inclui proprietários de hospedaria independente, e a Receita Federal confirmou na Solução de Consulta Cosit nº 27/2021 que essa ocupação atende também à finalidade turística.
A nota fiscal da hospedagem sai na cidade do imóvel ou na cidade onde o anfitrião mora?
Depende de onde está registrado o CNPJ. Pela regra geral da Lei Complementar nº 116/2003, o ISS e a Nota Fiscal de Serviços são emitidos na cidade onde fica o estabelecimento da empresa (sede ou filial).
Se você possui uma empresa registrada na sua cidade de residência e gerencia o imóvel a partir dela, a nota sai no seu município.
Porém, se houver um estabelecimento físico formalmente aberto (como pousada ou filial com inscrição municipal) na cidade onde o imóvel está localizado, a nota e o imposto municipal ficam vinculados à prefeitura daquele município.
Como a Tactus ajuda anfitriões do Airbnb a emitir a nota fiscal da hospedagem
A Tactus é uma das maiores contabilidades digitais do país e atende empresas e profissionais em todo o Brasil.
Para o seu anúncio no Airbnb, cuidamos da inscrição da atividade de hospedagem na prefeitura do imóvel, orientamos a emissão correta das notas e fazemos a apuração mensal do imposto municipal, com a simulação de quanto sobra pelo CPF e por um CNPJ.
Fale com um especialista da Tactus e organize a nota fiscal da hospedagem do seu imóvel no Airbnb.