CNPJ para Airbnb: entenda quando vale a pena e como abrir

Recebeu o extrato do Airbnb, viu o total acumulado no mês e veio a dúvida: será que está na hora de abrir CNPJ para receber do Airbnb?

Com o aumento da fiscalização sobre atividades de hospedagem e as mudanças na forma como a Receita enxerga esse tipo de operação, essa pergunta passou a ser essencial para quem já fatura de forma recorrente.

Aqui na Tactus, já ajudamos centenas de anfitriões a entender se vale a pena formalizar e, quando vale, como fazer isso com a melhor estratégia tributária.

A seguir, compartilhamos com você em que momento o CNPJ para Airbnb passa a ser vantajoso e qual o caminho ideal para abrir a empresa com segurança.

Airbnb exige que o anfitrião tenha CNPJ?

Não. O Airbnb aceita tanto CPF quanto CNPJ.

A exigência de CNPJ para Airbnb não parte da plataforma, mas sim da forma como você atua.

Quando o aluguel vira atividade frequente, com mais de um imóvel e serviços como limpeza e enxoval, a Receita começa a enxergar como uma operação comercial.

Nesses casos, ter CNPJ não é obrigatório por lei, mas é o formato mais seguro para pagar os impostos corretamente, emitir nota fiscal e proteger seu patrimônio.

A decisão depende do seu volume de receita e do jeito que você organiza a hospedagem. 

Um contador consegue analisar o seu caso e orientar com base em números reais.

CNPJ paga menos imposto do que CPF no Airbnb?

Depende da sua receita e da frequência das hospedagens.

Se o aluguel ainda é algo pontual, com rendimentos baixos, continuar no CPF pode fazer sentido.

Mas quando a hospedagem vira uma fonte constante de renda, a tributação na pessoa física começa a se tornar desvantajosa. 

Nesse cenário, abrir um CNPJ pode reduzir a carga tributária e trazer mais previsibilidade, já que o imposto é calculado sobre o faturamento e segue alíquotas do Simples Nacional.

O ideal é simular os dois cenários com um contador que entenda de aluguel por temporada. 

Só assim você tem clareza sobre qual modelo mantém mais dinheiro no seu bolso.

Quanto o anfitrião do Airbnb paga de imposto no CNPJ?

Na maioria dos casos, dá para pagar 6% de imposto com CNPJ no Simples Nacional.

Isso acontece quando a sua empresa é enquadrada no Anexo III, que é possível mesmo sem funcionário registrado, desde que:

• Você tenha um pró-labore compatível com o faturamento;
• E a contabilidade calcule direitinho o Fator R todos os meses.

Quem não estrutura isso direito cai automaticamente no Anexo V, onde a alíquota inicial sobe para 15,5%.

Por isso, o segredo está no planejamento. 

Quando faz sentido abrir CNPJ para aluguel por temporada?

O CNPJ começa a fazer sentido quando o faturamento mensal com hospedagens é constante e passa a pressionar a tributação na pessoa física.

Essa decisão costuma valer a pena quando:

• Sua receita mensal média ultrapassa R$ 5 mil (limite previsto para isenção de IR a partir de 2026);
• Você já administra mais de um imóvel ou atua em nome de terceiros;
• Oferece serviços que caracterizam atividade de hospedagem (limpeza, enxoval etc.);
• Deseja separar os riscos e responsabilidades da atividade do seu CPF.

A análise precisa sempre considerar a sua realidade: quanto você recebe, como opera e qual o impacto da tributação em cada modelo. 

Por isso, é essencial fazer uma simulação comparando CPF e CNPJ com apoio contábil antes de decidir.

Leia mais: Condomínio pode proibir Airbnb?

Como a isenção do IR para renda de até R$ 5 mil impacta quem recebe pelo Airbnb?

O projeto de lei 1.087/2025 propõe que, a partir de 2026, pessoas físicas com renda mensal até R$ 5 mil fiquem isentas de Imposto de Renda.

Para quem recebe entre R$ 5 mil e aproximadamente R$ 7.350 por mês, o imposto seria reduzido de forma gradual.

Esse projeto ainda depende de aprovação final no Senado. 

Para você que opera no Airbnb, isso significa:

• Se sua renda mensal com hospedagem for inferior a esse valor de R$ 5 mil quando a lei entrar em vigor, você pode estar isento de IRPF, desde que sua operação seja caracterizada como pessoa física e declarada corretamente.
• Mas se sua hospedagem funciona como negócio (com múltiplos imóveis, prestação de serviços, ocupação constante), a Receita pode interpretar como atividade empresarial e exigir CNPJ.
• Mesmo se estiver na faixa de isenção, você continua tendo obrigações, como declarar rendimentos no Carnê‑Leão ou fazer a declaração anual do imposto de renda para Airbnb, conforme regras vigentes.
• Essa isenção não garante que o regime de pessoa física seja o mais eficiente. Se sua operação está estruturada como negócio, pode haver vantagem em migrar para CNPJ.

Posso abrir CNPJ para Airbnb mesmo tendo outro trabalho ou empresa?

Sim, é possível formalizar a atividade de aluguel por temporada com CNPJ mesmo que você:

• Trabalhe com carteira assinada (CLT);
• Já seja sócio de outra empresa;
• Esteja aposentado
• Seja servidor público (com restrições).

O que muda em cada caso são os cuidados na escolha da natureza jurídica, do regime tributário e da estrutura societária.

Alguns exemplos:

• Servidor público: muitas vezes não pode ser sócio-administrador, mas pode ter participação como sócio cotista, ou deixar a empresa no nome do cônjuge ou de outro familiar.
• Quem já tem empresa: pode adicionar o CNAE de hospedagem à empresa atual, caso o objeto social permita e o regime tributário continue adequado. Em outros casos, abrir uma empresa separada é mais vantajoso.

O que muda para quem aluga pelo Airbnb com a Reforma Tributária?

A Reforma Tributária que começa em 2026 trouxe um novo enquadramento para hospedagens de curta duração, como o aluguel por temporada de até 90 dias. 

Essa atividade passou a ser considerada prestação de serviço, nos moldes da hotelaria, o que altera a forma de tributação.

O principal impacto aparece a partir da implantação do CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) e do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços), que substituirão tributos como PIS, Cofins, ISS e ICMS.

Os efeitos mais relevantes são:

• Pessoas físicas com atividade econômica contínua podem ser obrigadas a recolher CBS e IBS caso tenham três ou mais imóveis e faturamento anual superior a R$ 240 mil.
• A carga tributária na pessoa física pode aumentar, chegando a percentuais superiores a 30% nos casos mais expressivos.
• Quem atua com CNPJ, formalizado como prestador de serviços de hospedagem, poderá aplicar regimes com tributação menor e mais estável.

A nova legislação ainda está em fase de transição, mas já sinaliza um caminho claro: quanto mais estruturada for sua operação, maior a necessidade de formalização.

Se você tem operação recorrente com o Airbnb, a escolha entre CPF e CNPJ deve ser feita com base no número de imóveis, faturamento e tipo de serviço oferecido. 

Leia mais: O que a reforma tributária muda para quem aluga imóveis?

Qual CNAE usar para aluguel por temporada no Airbnb?

No Airbnb, você não está apenas alugando um imóvel. Você recebe hóspedes. Por isso, o CNAE da sua empresa precisa refletir sobre hospedagem.

O código que normalmente faz mais sentido para quem não fornece alimentação é:

• 55.10-8/01 – Hotéis e similares sem serviço de alimentação

Se o seu modelo for diferente, o contador pode avaliar códigos próximos, como:

• 55.20-5/00 – Pousadas e albergues
•  55.90-6/01 – Outras hospedagens

Preciso emitir nota fiscal no Airbnb? Como funciona na prática?

Se você usar CNPJ, sim. A emissão de nota fiscal passa a fazer parte do processo de hospedagem. 

O imposto é municipal (ISS) e deve ser recolhido conforme as regras da cidade onde o imóvel está.

A reserva é feita pelo Airbnb, você acessa o sistema da prefeitura e emite a nota com os dados da transação. 

O hóspede não precisa receber a nota, mas ela deve ser registrada oficialmente.

Já na pessoa física, a regra varia conforme a cidade. Algumas prefeituras exigem nota até para quem aluga como CPF. Outras, não. 

Por isso, essa decisão precisa ser tomada com um contador que conheça a legislação local.

O imóvel precisa estar no nome da empresa para operar no Airbnb?

Não. O imóvel pode continuar no seu nome pessoal, mesmo que a operação de hospedagem seja feita com CNPJ. 

Essa é, inclusive, a forma mais comum para quem começa a atuar como empresa.

O importante é que a atividade de hospedagem esteja formalizada. A empresa presta o serviço, recebe os valores e emite nota, enquanto o bem continua no CPF.

Transferir o imóvel para a empresa pode ser analisado depois, se fizer sentido por motivos patrimoniais ou sucessórios. 

Mas, para operar, isso não é obrigatório.

O que muda com o CIB para quem aluga pelo Airbnb?

O Cadastro Nacional de Imóveis Urbanos (CIB) foi criado pela Lei nº 14.620/2023 e estabelece uma identificação única para cada imóvel, com base em dados enviados por prefeituras e cartórios.

Isso significa que o governo terá uma visão muito mais clara sobre como cada imóvel está sendo usado, inclusive os que são alugados por plataformas como o Airbnb.

E o que isso muda pra você?

• O imóvel aparece como ponto de atividade econômica, não como aluguel eventual;
• Prefeitura e Receita conseguem saber quem recebe essa renda;
• Operar sem estrutura vira risco real de cobrança depois.

Se você já tem reservas todo mês, essa evolução dos sistemas indica que está na hora de estruturar a operação com alguém que entenda de hospedagem.

Como abrir CNPJ para Airbnb: passo a passo completo

É assim que funciona o processo para abrir CNPJ para receber do Airbnb:

1) Diagnóstico inicial com contador especializado

Todo processo de abertura de CNPJ começa sempre com um contador, de preferência que entenda de hospedagens por temporada. 

Essa conversa inicial serve para entender:

• O volume real das suas reservas;
• A frequência dos recebimentos;
• A estrutura do imóvel (individual ou mais de uma unidade);
• Se a prefeitura exige cadastro ou alvará específico;
• Dentre outros aspectos.
  

Com base nessas informações, o contador consegue simular o imposto no CPF e no CNPJ e já indicar a estrutura mais vantajosa.

2) Separação e envio dos documentos

Depois do diagnóstico, você envia os documentos pessoais e do imóvel. Os principais são:

• RG e CPF (ou CNH);
• Comprovante de residência;
• Título de eleitor;
• Certidão de casamento (se aplicável);
• IPTU do imóvel utilizado no Airbnb;
• Contrato de locação (caso o imóvel não seja seu);
• Certificado digital;
• Dentre outros.
  

Esses dados são usados para elaborar os contratos da empresa e fazer os registros nos órgãos competentes.

3) Escolha da natureza jurídica

Na maioria dos casos, a hospedagem por temporada entra como prestação de serviços. Isso permite abrir a empresa como:

• Empresário Individual;
• Sociedade Limitada Unipessoal;
• Sociedade Limitada (com sócio).
  

O contador ajuda a escolher o melhor formato com base na estrutura do imóvel e nos planos futuros. 

4) Elaboração do contrato social (quando necessário)

Se você optar por uma sociedade, ou for exigido por regra municipal, será necessário elaborar um contrato social.

O contador cuida disso com base nas suas informações e objetivos. 

O contrato descreve o objeto da empresa (hospedagem), o capital investido, a participação de sócios (se houver) e outras cláusulas obrigatórias.

5) Registro da empresa nos órgãos competentes

Com os documentos e contratos prontos, o contador faz os seguintes registros:

• Junta Comercial;
• Receita Federal (para emissão do CNPJ);
• Prefeitura (para emissão do alvará de funcionamento, se exigido);
• Inscrição Municipal (para liberação da Nota Fiscal).

Em cidades turísticas ou com regras específicas, pode ser necessário se registrar também em cadastros como o Cadastur ou no sistema de hospedagem local.

6) Emissão do certificado e liberação para operação

Com a empresa registrada, você recebe o CNPJ ativo, a inscrição municipal e, se tudo estiver correto, o alvará e a permissão para emitir nota fiscal.

A partir daí, o negócio está formalizado e pronto para operar dentro da lei, inclusive para atuar com mais de um imóvel, contratar equipe ou ampliar a operação com mais estrutura.

Quanto tempo leva para abrir um CNPJ para Airbnb?

O prazo para abrir sua empresa depende da cidade onde o imóvel está localizado, do tipo de estrutura escolhida e da documentação entregue.

Quando tudo está certo e a prefeitura não exige etapas adicionais, o CNPJ costuma sair em 1 a 3 dias úteis. 

Mas vale considerar um prazo maior para a liberação do alvará municipal, que pode levar de 5 a 15 dias úteis dependendo da cidade.

Quanto custa abrir um CNPJ para aluguel no Airbnb?

O custo total para formalizar uma empresa voltada ao aluguel por temporada depende do tipo de estrutura jurídica escolhida, do município onde o imóvel está localizado e da complexidade da atividade.

De forma geral, você pode considerar um investimento entre R$ 900,00 e R$ 2 mil para cobrir:

• Registro na Junta Comercial;
• Certificado Digital;
• Elaboração de contrato e processo de abertura;
• Taxas municipais (como alvará, quando exigido);
• Emissão de licenças complementares, caso necessárias.

Como a Tactus ajuda a pagar menos impostos nos seus imóveis de Airbnb

A Tactus é a maior contabilidade do Brasil especializada em negócios digitais. 

Já abrimos mais de 3 mil empresas, sendo muitas delas para anfitriões de Airbnb.

Sabemos o impacto que uma estrutura errada pode ter na sua operação, desde o pagamento de impostos acima do necessário até bloqueios em plataformas e limitações na emissão de notas.

Por isso, todo o processo de abertura é conduzido com base no seu modelo de negócio, nas particularidades da sua receita e no enquadramento ideal para proteger seu resultado.

Entre em contato com nossa equipe e solicite uma reunião de diagnóstico.