Ao iniciar um empreendimento surgem inúmeras dúvidas na cabeça do empresário: uma delas está relacionada com o local onde a empresa será estabelecida.
Será que vale a pena comprar um imóvel para a sua empresa?
E quando efetivamente vale a pena considerar essa compra?
A primeira coisa a ser considerada é o capital imobilizado que está ligado a essa operação.
Um empreendedor precisa de capital de giro, pois, somente com uma reserva ele tem poder financeiro para fazer escolhas e não abater a sua empresa com possíveis imprevistos.
O que fará grande diferença na gestão financeira do seu negócio é ter dinheiro na mão.
Com um capital disponível o empreendedor terá um maior poder de barganha.
Ter um bom capital de giro ajuda a diminuir, também, o custo do seu produto ou serviço, pois possibilita fazer transações a vista que acabam tendo desconto.
Se você imobilizar o seu dinheiro ou fizer um financiamento para poder comprar um imóvel terá que considerar que todos os meses será preciso dedicar uma verba para pagamento do financiamento, e essa verba entra na imobilização do seu capital.
PLANEJAMENTO
Antes de pensar em comprar ou no financiamento você deve se perguntar se:
Esse dinheiro fará falta para o meu negócio?
E ainda deve avaliar qual o impacto que isso pode ter no futuro da sua empresa.
Caso os negócios não seguirem como o esperado e se você precisar vender o seu imóvel que acabou de comprar, como vai ser?
As coisas mudam com o decorrer do tempo e você precisa pensar que a situação da sua empresa agora é uma coisa e daqui 5 anos pode ser outra completamente diferente.
É preciso avaliar se imoblizar esse valor não vai te atrapalhar ou mesmo engessar o seu negócio lá na frente.
O segundo ponto que deve ser analisado é a diferença entre o capital imobilizado, a valorização desse capital imobilizado frente ao valor aplicado.
Se você, por exemplo, paga o aluguel de um imóvel deve comparar o preço que você vai pagar todos os meses por um imóvel que não é seu com o que pagaria em um financiamento.
Pense também sobre a possibilidade de colocar esse dinheiro numa aplicação: esse valor rende mais em uma aplicação? Ou será que efetivamente comprar um imóvel e manter esse valor imobilizado é o melhor negócio?
Muito empreendedores ao optar pela compra pensam na valorização que o imóvel tem com o tempo.
Esta é uma possibilidade, mas é preciso considerar que o seu imóvel pode desvalorizar.
CRISE IMOBILIÁRIA
Nós passamos por uma crise imobiliária, que na minha concepção não se concluiu totalmente, e o que vimos de cenário de mercado foram imóveis sendo vendidos a preços muito mais baixos do que os que eram praticados no mercado há pouco tempo atrás.
A supervalorização que esse mercado passou por um tempo acabou se refletindo de modo diferente agora com essa crise que o país enfrenta e atinge a esfera imobiliária.
Com a falta de dinheiro no mercado as pessoas começaram a precisar vender seus imóveis e num mercado com menos dinheiro circulando isso, obviamente, trouxe uma baixa de valor de mercado para muitos imóveis.
E com esse cenário, o que não poderia ser diferente, as próprias taxas de locação também diminuíram o preço porque a vacância se tornou muito maior e essa situação pode voltar a ocorrer o que torna mais importante que pense nas vantagens entre imobilizar ou aplicar o dinheiro.
O dinheiro aplicado trará uma liquidez muito maior para a sua empresa e pode gerar muito mais rendimento do que o valor que você dedicaria no valor mensal de uma locação.
O terceiro ponto é: a compra deste imóvel poderá engessar o seu negócio?
E esse engessar deve ser analisado além do ponto de vista financeiro: o seu negócio como um todo precisa ser avaliado antes decidir pela compra de um imóvel.
IMÓVEL PRÓPRIO E LOCAÇÃO
Usando o exemplo que temos na Tactus: a nossa empresa ocupa em um prédio comercial um andar inteiro e temos mais uma sala em outro andar.
Neste andar inteiro que ocupamos parte é imóvel próprio e parte não é.
O fato de uma parte ser imóvel próprio acaba prejudicando se em algum momento pensarmos em sair do meu prédio.
Isso porque terei que abrir mão de um imóvel que eu construí e projetei para ir pra outro lugar, onde pode ser que seja necessário fazer todo um processo de transformação da empresa, o que não seria um empecilho definitivo apenas uma demanda a mais.
Mas nós temos também alguns negócios atrelados ao fato deste imóvel ser próprio.
Nós temos por exemplo a nossa sede virtual, que disponibilizamos gratuitamente aos nossos clientes, o que é possível justamente pelo fato do imóvel ser próprio.
Então o que você precisa considerar é se ter um imóvel próprio não vai acabar engessando o seu negócio.
Embora eu esteja um pouco amarrado a esse imóvel e as salas que eu loquei, se, porventura, acontecer algo e eu precisar entregar as salas não haverá problema.
Nós inclusive já entregamos salas no passado depois locamos em um outro momento que foi necessário novamente.
O máximo que pode acontecer numa situação dessa é a empresa ter que pagar uma multa por findar o contrato se aquilo não faz mais sentido para a empresa.
Então, olhando para o meu negócio ele acaba servindo de exemplo para você. Devo considerar que eu tenho uma vantagem de ter esse imóvel próprio porque eu tenho um business atrelado a ele como já citei.
Nós poderíamos comprar essas salas que estão locadas, mas será que realmente faria sentido para o meu negócio?
Se um dia eu não quiser mais ficar nesse prédio eu não estaria engessando ainda mais o meu negócio fazendo a compra dessas salas?
Eu tenho que pensar nessa direção, além dos outros fatores acima citados.
O quarto aspecto que vou mencionar é você ter um fator favorável na compra.
Muitas vezes como empreendedores nos empolgamos em ter o nosso imóvel, mas é preciso se perguntar se é uma condição favorável comprar naquele determinado momento.
Precisamos entender que a compra por impulso também acontece quando nos referimos a grandes montantes, como o valor de um imóvel.
Muitas vezes a pessoa acaba se encantando com o fato de ter uma sede própria e acaba comprando, mas ela não faz isso em condições favoráveis.
Quando você tem dinheiro na mão, acaba tendo condições mais favoráveis caso apareça um bom negócio.
Imagine fazer um financiamento longo, onde assume parcelas por 10 ou 20 anos.
Optando por isso deve fazer as contas de forma precisa, pois a depender dos juros e condições acabará por pagar “03 imóveis” no final do prazo.
Será que isso faz sentido para você?
Ou será que faz mais sentido pensar numa condição adequada futura e esperar pela compra desse imóvel quando as condições forem mais favoráveis?
E o quinto ponto é: você avaliou o fato de que precisa proteger esse imóvel?
Quando você tem um negócio, você deve pensar na possibilidade das coisas não darem certo ou do seu negócio não “vingar”. Se isso ocorrer, o que vai fazer?
Será que o seu imóvel ficará em risco?
HOLDING PATRIMONIAL
Se você tem esse imóvel na sua pessoa jurídica ou até na física, dependendo das condições, pode ter esse imóvel penhorado numa situação de problemas financeiros.
E para que seu imóvel não fique em risco, como deve agir?
Você deve criar alguns filtros, algumas proteções em relação ao seu negócio e uma delas é a criação de uma holding patrimonial.
O que é uma holding patrimonial?
A Holding patrimonial é nada mais que uma administradora de bens. Ela administra bens que podem ser familiares de uma ou mais pessoas pertencentes a um mesmo grupo.
Ela integraliza bens, estando eles junto ao capital social também, o que facilita a gestão e pode gerar benefícios sucessórios e fiscais.
Esse tipo de administradora traz:
- Benefícios tributários para as empresas;
- Benefícios sucessórios;
- Benefícios de proteção patrimonial.
O benefício de proteção é um dos mais importantes. Eles asseguram os direitos se ocorrerem riscos ao empresário. Isto é chamado de blindagem patrimonial.
Isso não significa que o empresário poderá transferir todos seus bens para a Holding e achar que não terá mais riscos, isso porque as cotas da Holding permanecem como patrimônio das pessoas que o constituíram.
Então para que efetivamente a Holding Patrimonial cumpra o objetivo de proteção o empresário deve entender que não pode ter nenhum débito na constituição da empresa mantendo uma contabilidade correta.
Na Tactus nós criamos holdings patrimoniais não só para nossos negócios mas também para os negócios dos nossos clientes.
É claro que para cada caso existem particularidades:
- Como subir o imóvel para holding;
- Pensar no aspecto relacionado à ITBI (o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis);
- Pensar no que está relacionado ao futuro da venda, quando tiver que fazer uma venda junto a questão de um eventual ganho de capital;
- A transferência da documentação;
- O custo disso.
Mas para optar por esse tipo de administradora é preciso consultar alguém que possa te ajudar nesse sentido.
Essa ação vai colaborar com você no futuro, num planejamento para fazer mesmo um processo sucessório e também um processo mais vantajoso da própria tributação desse imóvel para a sua pessoa física.
Existem aspectos específicos relacionados a isso e uma holding patrimonial pode te ajudar nesse sentido.
Ainda tem dúvidas sobre a aquisição do seu negócio ou sobre a Holding Patrimonial?
Entre em contato conosco!
Nossa equipe terá o prazer de ajudá-lo e auxiliar com as possíveis dúvidas.