Você tem um imóvel em condomínio e está pensando em anunciá-lo no Airbnb? Ou o seu prédio está discutindo em assembleia se pode ou não permitir esse tipo de locação?
Essa dúvida é cada vez mais comum e envolve direitos constitucionais, regras internas e decisões judiciais recentes.
A questão central é clara: um condomínio pode proibir Airbnb?
Tudo depende do que está previsto na convenção condominial e do entendimento atual dos tribunais, especialmente do STJ.
A seguir, explicamos de forma prática como a legislação trata o tema, o que já foi decidido pela Justiça e quais caminhos você pode seguir, seja como proprietário ou condomínio.
Por que o Airbnb em condomínios gera tanta polêmica?
Anunciar um imóvel no Airbnb significa, na prática, fazer uma locação de curta temporada. O problema começa quando o imóvel está dentro de um condomínio residencial.
A entrada e saída constante de hóspedes levanta dúvidas sobre segurança, sossego e preservação das áreas comuns.
Do outro lado, os proprietários defendem o direito de usar o imóvel como preferirem, inclusive para locações temporárias, amparados pela legislação.
É justamente nesse embate que entram as regras do condomínio e as decisões dos tribunais.
A legislação brasileira permite que condomínios proíbam locações por temporada?
A legislação não menciona diretamente se condomínio pode proibir o Airbnb, mas traz regras que ajudam a compreender a situação.
O direito de propriedade é garantido pela Constituição Federal.
Já a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) prevê expressamente a possibilidade de locações por temporada, inclusive para fins residenciais.
Ou seja, de forma geral, o proprietário tem o direito de alugar seu imóvel por temporada, desde que respeite as normas aplicáveis.
O Código Civil, em seu artigo 1.333, define que a convenção de condomínio e o regimento interno são os instrumentos legais que podem prever restrições ou regulamentações sobre o uso das unidades.
Essas normas internas, porém, precisam ser aprovadas em assembleia com quórum qualificado, normalmente de dois terços dos condôminos.
A própria plataforma Airbnb orienta seus usuários no Brasil informando que condomínios não podem simplesmente impedir ou limitar o direito do proprietário de alugar sua unidade, salvo se houver regras específicas previstas na convenção condominial.
O que o STJ decidiu sobre o Airbnb em condomínios?
O tema chegou ao Superior Tribunal de Justiça (STJ) em um caso originário do Rio Grande do Sul.
Nesse processo, o proprietário havia dividido seu apartamento em diversos quartos e os alugava separadamente para pessoas de famílias diferentes.
Ou seja, um modelo híbrido, mais próximo de uma hospedagem comercial do que de uma locação tradicional.
Em 2021, por dois votos a um, o STJ decidiu que esse tipo de uso poderia ser proibido pela convenção de condomínio, caso ela não autorizasse expressamente as locações de curta temporada.
O relator votou a favor da permissão, argumentando com base no direito de propriedade, mas foi vencido.
Essa decisão ainda não é definitiva. O Airbnb ingressou com recursos, que permanecem pendentes de análise.
Mesmo assim, a decisão deixou um recado importante:
- Se a convenção não autorizar de forma expressa, o entendimento atual é de que o condomínio pode considerar proibido esse tipo de locação.
- Se o condomínio quiser permitir, a autorização precisa constar na convenção.
Por isso, muitos condomínios têm optado por atualizar suas convenções para deixar clara sua posição (seja para proibir ou permitir), evitando conflitos futuros.
O síndico pode proibir o uso do Airbnb por conta própria?
Não. O síndico não tem poder para tomar esse tipo de decisão unilateralmente.
Ele é eleito para administrar o condomínio e executar as decisões da assembleia e da convenção, não para criar regras novas por conta própria.
Se um síndico decide proibir locações temporárias sem respaldo na convenção condominial ou em decisão assemblear válida, ele está extrapolando suas atribuições legais.
Nessas situações, o proprietário pode contestar a medida, inclusive judicialmente.
A assembleia pode decidir sobre Airbnb por votação simples?
A assembleia condominial não pode simplesmente, por maioria simples dos presentes, restringir um direito previsto em lei, como é o caso do direito de propriedade e da locação por temporada.
Para que uma proibição seja válida, é necessário alterar a convenção do condomínio, seguindo todos os trâmites legais e obtendo o quórum qualificado.
Decisões tomadas apenas por ata de assembleia sem alteração da convenção não têm força jurídica suficiente para restringir esse tipo de locação.
Como o proprietário pode agir quando o condomínio proíbe o Airbnb de forma abusiva?
É comum acontecer situações abusivas em que síndicos notificam anfitriões, aplicam multas ou tentam impedir locações sem respaldo legal.
Nesses casos, o primeiro passo recomendado é tentar o diálogo direto com o síndico ou enviar uma notificação extrajudicial formal, solicitando esclarecimentos e a fundamentação jurídica da proibição.
Se isso não resolver, o proprietário pode recorrer à via judicial para:
- Anular a decisão da assembleia ou da administração, quando for irregular.
- Anular multas aplicadas sem base legal.
- Obter uma liminar que garanta o direito de continuar locando.
De modo geral, muitos juízes têm concedido liminares em poucos dias ou semanas, determinando que o condomínio respeite o direito do proprietário até que haja uma decisão final.
A medida liminar serve justamente para proteger o proprietário de prejuízos imediatos causados por decisões condominiais abusivas.
Como os condomínios podem regulamentar o Airbnb sem gerar conflitos?
Do ponto de vista jurídico e estratégico, a melhor forma de evitar disputas é regularizar a situação pela via correta: atualizando a convenção condominial.
Se o condomínio deseja proibir locações por temporada via Airbnb, é necessário:
- Convocar assembleia com pauta específica;
- Obter o quórum qualificado exigido por lei;
- Formalizar a alteração na convenção e registrá-la em cartório.
Se o condomínio deseja permitir esse tipo de locação, também é importante inserir uma cláusula autorizando expressamente, definindo regras para cadastro de hóspedes, segurança e uso das áreas comuns.
Isso traz segurança jurídica para todos os moradores e evita interpretações conflitantes.
Qual é o caminho mais seguro para lidar com Airbnb em condomínios hoje?
O tema ainda está em evolução nos tribunais, e a decisão definitiva do STJ pode consolidar o entendimento atual ou abrir novas possibilidades.
Enquanto isso, o caminho mais seguro é:
- Para proprietários: conhecer seus direitos, respeitar as regras existentes e agir juridicamente quando houver abusos.
- Para condomínios: formalizar suas decisões por meio da convenção, evitando proibições informais ou decisões unilaterais.
- Para síndicos: agir dentro dos limites legais, consultando advogados especializados antes de implementar qualquer regra sobre o tema.
Como regularizar seus ganhos com AirBNB?
Se você aluga seu imóvel com frequência, é fundamental declarar os ganhos com AirBNB no Imposto de Renda.
Os valores obtidos com locações de curta temporada são tributáveis e devem constar na sua declaração de Imposto de Renda, seja por meio do Carnê-Leão (para pessoas físicas) ou por meio da abertura de uma pessoa jurídica, dependendo do volume e da estratégia utilizada.
Na Tactus, temos diversos clientes donos de imóveis de AirBNB e estamos preparados para traçar a melhor estratégia tributária para regularizar seus ganhos pagando menos impostos.
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