Você viu que a reforma tributária vai passar a cobrar imposto sobre aluguel e ficou com a pulga atrás da orelha sobre a sua renda de imóveis?
A dúvida é justa, porque a nova regra vale para alguns proprietários, mas não para outros.
A norma muda conforme quanto você recebe de aluguel por ano e quantos imóveis você tem locados.
Quem recebe aluguel vai ter de pagar IBS e CBS com a reforma tributária?
Depende do tamanho da sua renda de aluguel e de quantos imóveis você tem.
A reforma criou dois tributos novos sobre consumo, o IBS (imposto sobre bens e serviços, que reúne a parte estadual e municipal) e a CBS (contribuição sobre bens e serviços, da parte federal).
A locação de imóveis entrou na lista de operações que passam a pagar esses dois.
Para a pessoa física, a cobrança só alcança quem cruza dois limites ao mesmo tempo:
- mais de 3 imóveis alugados; e
- mais de R$ 240 mil recebidos de aluguel no ano anterior.
Existe ainda um segundo gatilho na reforma tributária para imóveis. Quem passar de R$ 288 mil de aluguel recebido dentro do próprio ano vira contribuinte independentemente do número de imóveis.
Já se você fica abaixo dessas marcas continua só com o imposto de renda de sempre sobre o aluguel, sem IBS e sem CBS.
Para a empresa que aluga imóvel, a regra é mais simples e dura. Toda receita de locação paga IBS e CBS, sem piso de faturamento e sem mínimo de imóveis.
O que muda no aluguel com a reforma tributária?
A locação saiu do grupo de rendas que só apareciam na declaração de imposto de renda e entrou na base dos novos tributos sobre consumo.
Isso traz uma série de mudanças concretas para quem recebe aluguel.
1) O aluguel passa a ter IBS e CBS, além do imposto de renda
Antes, o aluguel recebido por pessoa física só era informado na declaração anual e tributado pela tabela do imposto de renda. Esse imposto continua existindo.
A novidade é que, para quem se enquadra como contribuinte, o IBS e a CBS passam a incidir por cima da operação de locação.
Os dois mundos convivem, o imposto de renda sobre o ganho e os tributos sobre consumo sobre a receita.
2) A base de cálculo do aluguel ganha um redutor de 70%
A reforma não joga a alíquota cheia sobre o valor do aluguel.
A locação entrou com um redutor de 70% na base de cálculo, o percentual do faturamento sobre o qual o imposto é calculado.
Na prática do número, só 30% do valor recebido entra na conta.
O imposto incide sobre essa fatia menor, o que reduz bastante a carga em relação a uma operação comum de serviço.
3) O aluguel residencial tem um desconto fixo de até R$ 600 por imóvel
Além do redutor de 70%, o aluguel residencial ganhou um abatimento social de até R$ 600 por mês para cada imóvel locado.
Esse valor sai da base antes de aplicar a alíquota.
Vale um exemplo com números para ver o efeito.
Um imóvel comercial alugado por R$ 10 mil por mês tem a base reduzida para R$ 3 mil (os 30% que sobram depois do redutor de 70%).
Sobre esses R$ 3 mil incide a alíquota cheia dos novos tributos, em torno de 26,5%, o que dá cerca de R$ 795 por mês. A carga efetiva fica perto de 8% do aluguel.
Um imóvel residencial alugado por R$ 3 mil por mês começa igual: a base cai para R$ 900. Depois entra o desconto de R$ 600, e a base final fica em R$ 300.
A alíquota cheia sobre esse valor resulta em cerca de R$ 80 por mês, uma carga efetiva perto de 2,6% do aluguel.
O desconto de R$ 600 pesa mais quanto menor é o aluguel, e é por isso que o impacto da reforma sobre locação residencial popular fica pequeno.
4) Os contratos antigos podem manter uma alíquota fixa reduzida
Quem já tinha contrato de locação assinado antes da reforma tem uma porta de saída.
Contratos residenciais com prazo definido, firmados e registrados dentro do prazo que a lei estabeleceu, podem optar por uma alíquota fixa de 3,65% até 2033, no lugar de entrar na cobrança normal dos novos tributos.
Essa opção nem sempre compensa. Como a cobrança efetiva só começa em 2027 e as alíquotas sobem por etapa até 2033, nos primeiros anos a alíquota normal fica abaixo de 3,65%, e travar a fixa pode sair mais caro no começo.
A conta vira a favor da fixa só quando as alíquotas da reforma sobem, mais perto do fim da transição.
5) A Receita passa a cruzar dados de imóveis e aluguéis
A fiscalização também mudou de patamar.
A Receita está montando um cadastro nacional de imóveis, uma espécie de CPF de cada propriedade, e vai cruzar essa base com registros de cartório e movimentação bancária.
O resultado é que o aluguel recebido por fora fica muito mais fácil de identificar.
Vale mais a pena receber aluguel como pessoa física ou abrir uma empresa para os imóveis com a reforma tributária?
Receber como pessoa física mantém a simplicidade e, para quem está abaixo dos limites de imóveis e de receita, evita por completo o IBS e a CBS.
O custo é a tabela do imposto de renda, que sobe conforme o aluguel cresce e pode passar de 27,5% sobre a faixa mais alta.
Concentrar os imóveis em uma empresa, do tipo holding patrimonial (empresa criada para administrar o patrimônio da família), muda a conta.
A tributação passa a seguir as regras da pessoa jurídica, com IBS e CBS sobre a receita de locação, mas também com a possibilidade de organizar a sucessão e de planejar a retirada dos lucros.
O que decide entre os dois caminhos é o seu caso específico: valor total de aluguel por ano, quantidade de imóveis, se são residenciais ou comerciais, e o que você pretende fazer com esse patrimônio adiante.
O inquilino vai pagar o aluguel mais caro por causa do IBS e da CBS da reforma tributária?
Pode acontecer, mas não é automático.
O imposto é uma obrigação do proprietário que se enquadra como contribuinte, e quem tem inquilino abaixo dos limites de receita e de imóveis não gera cobrança nenhuma.
Quando o proprietário é contribuinte, o repasse do custo para o valor do aluguel depende do contrato e da negociação.
Em imóvel comercial alugado para uma empresa, há um detalhe a favor: a empresa inquilina costuma conseguir aproveitar o IBS e a CBS pagos como crédito, abatendo esse valor dos próprios impostos.
Para o inquilino pessoa física de imóvel residencial, esse aproveitamento não existe.
Quem recebe aluguel vai precisar emitir nota fiscal depois da reforma tributária?
Só quem se enquadra como contribuinte do IBS e da CBS.
O proprietário pessoa física que passa dos limites de imóveis e de receita, e a empresa que aluga imóvel, passam a ter que formalizar a operação com documento fiscal.
É uma mudança grande de rotina para quem alugava no contrato de gaveta e declarava o valor uma vez por ano.
Quem fica abaixo dos limites segue sem essa obrigação, informando o aluguel apenas na declaração de imposto de renda, como sempre fez.
O imposto de renda sobre o aluguel deixa de existir com a chegada do IBS e da CBS?
Não. O imposto de renda sobre o aluguel continua valendo normalmente para todo mundo, dentro ou fora dos limites de IBS e CBS.
O que a reforma fez foi acrescentar os novos tributos sobre consumo para quem se enquadra como contribuinte, sem tirar o imposto de renda do caminho.
Quem se torna contribuinte passa a conviver com as duas cobranças sobre a mesma renda de aluguel, cada uma com a sua própria base e a sua própria conta.
Aluguel por temporada e Airbnb seguem a mesma regra de IBS e CBS da reforma tributária?
A reforma tributária para Airbnb tem um impacto diferente, porque a locação por temporada tende a ser tratada com mais rigor, porque se aproxima de uma atividade de hospedagem.
O giro alto de hóspedes, a oferta em plataforma e a rotatividade aproximam essa receita de um serviço, e não de um aluguel residencial comum.
A venda de um imóvel passa a pagar IBS e CBS com a reforma tributária?
A venda eventual de um imóvel próprio por pessoa física não entra na cobrança de IBS e CBS.
Vender a sua casa ou um apartamento que você tinha não cria contribuinte de tributo sobre consumo, e o ganho continua tratado pelas regras de imposto de renda sobre a valorização.
A situação muda quando a venda de imóveis é uma atividade habitual, como a de quem compra, reforma e revende em série, ou de incorporadoras e loteadoras.
Nesse caso a operação entra no campo dos novos tributos, com redutores próprios para o setor imobiliário.
Leia mais: Como fica o ITCMD com a reforma tributária?
A partir de quando o IBS e a CBS sobre aluguel começam a ser cobrados?
A cobrança efetiva começa em 2027, quando a CBS passa a ser paga de fato e toma o lugar do PIS e da Cofins.
O IBS só entra em transição a partir de 2029, substituindo aos poucos o ICMS e o ISS.
O modelo completo passa a valer de forma plena em 2033, com os tributos antigos já extintos.
Leia mais: O que muda na holding familiar com a reforma tributária?
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