Você pode até não acompanhar cada detalhe da reforma tributária para Airbnb, mas se aluga imóvel por temporada já sente que alguma coisa vai mudar no seu bolso.
E vai mesmo.
A partir de 2027, entra em vigor um modelo novo de tributação que combina imposto de renda com dois impostos sobre consumo (CBS e IBS), puxando a carga de parte dos anfitriões para um patamar de impostos bem mais alto do que o de muitos hotéis.
O próprio Airbnb projeta que muitos anfitriões devem abrir empresa para conseguir pagar menos imposto, principalmente quem tem mais de três imóveis e fatura acima de R$ 240 mil por ano com aluguel de temporada.
Antes de decidir se continua como pessoa física ou se é melhor abrir CNPJ para receber do Airbnb, você precisa entender quem entra nas novas regras de CBS e IBS, qual pode ser a carga total na pessoa física e em que momento a empresa passa a fazer mais sentido.
O que a reforma tributária muda na tributação do Airbnb a partir de 2027?
Hoje, a renda que você recebe com aluguel de temporada entra direto na sua declaração de imposto de renda como pessoa física.
Você olha a tabela, considera a faixa de isenção, avalia se usa o desconto simplificado e calcula o IR sobre o total.
As alíquotas são progressivas e podem chegar a 27,5% nas faixas mais altas.
Muitos anfitriões já sentem que essa mordida é pesada, principalmente quando somam aluguel, salário e outras fontes de renda.
Com a reforma, o cenário fica mais complexo, com dois novos impostos sobre consumo:
- CBS: contribuição federal sobre bens e serviços
- IBS: imposto de estados e municípios sobre bens e serviços
A locação por período não superior a 90 dias passa a ser equiparada à hotelaria.
Ou seja, a operação que hoje você enxerga como “aluguel de temporada” passa a ser tratada como serviço de hospedagem, com regras específicas de alíquota e, em alguns casos, com direito a redução.
A transição começa em 2027, com uma alíquota conjunta de CBS e IBS mais baixa no início, e vai subindo até chegar ao percentual cheio quando o novo sistema estiver totalmente implantado.
Para aluguel de temporada e hotelaria, há previsão de redução de 40% sobre essa alíquota, mas isso não elimina o impacto, apenas suaviza.
E tem um ponto-chave: CBS e IBS não substituem o imposto de renda da pessoa física.
Você continua tendo de lidar com as duas frentes ao mesmo tempo.
Leia mais: Como declarar ganhos com Airbnb no imposto de renda
Quem passa a pagar CBS e IBS na locação por temporada?
A reforma criou uma faixa de proteção para quem atua em menor escala como pessoa física.
A regra olha para dois pontos ao mesmo tempo:
- Quantidade de imóveis usados para locação de temporada
- Valor anual de renda com esses aluguéis
Basicamente funciona assim:
Se você tem até três imóveis ou mais destinados à locação por temporada, mas a renda anual com aluguel deles não passa de R$ 240 mil, não entra na base de CBS e IBS.
Continua lidando “apenas” com o imposto de renda da pessoa física, como faz hoje.
Já quando você tem mais de três imóveis destinados à locação de temporada e, ao mesmo tempo, fatura acima de R$ 240 mil por ano com esses imóveis, aí o jogo muda.
Você passa a ser contribuinte de CBS e IBS, ainda que continue atuando como pessoa física.
É nesse grupo que está o maior risco de aumento forte de carga tributária.
Normalmente são anfitriões que já tratam o aluguel como negócio, mas ainda operam no CPF, misturando essa renda com o restante da vida financeira.
Se esse for o seu caso, ignorar a reforma não é opção.
Você precisa saber quanto essa mudança representa em valor de imposto ao longo do ano e se não está na hora de olhar para essa operação como empresa.
Leia mais: O que muda com a reforma tributária para quem compra e aluga imóveis?
Quanto imposto o anfitrião pessoa física pode chegar a pagar depois da reforma?
Vamos organizar a conta em partes para ficar mais claro.
1) Alíquota de CBS e IBS na locação por temporada
A soma de CBS e IBS deve começar em um patamar em torno de 10% no início da transição, lá em 2027.
Essa alíquota vai subir gradualmente até chegar ao percentual cheio estimado em 27,5% quando o novo modelo estiver completamente implantado.
Para hotelaria e locação de curta duração, a legislação prevê uma redução de 40% sobre essa alíquota.
Isso derruba o percentual efetivo para algo em torno de 16,5% apenas de CBS e IBS.
Já é um número considerável para quem está acostumado a olhar só para o imposto de renda.
2) Soma de CBS, IBS e imposto de renda
Esse 16,5% não entra sozinho na sua vida.
A renda de aluguel continua compondo a base do imposto de renda da pessoa física, com alíquotas que podem chegar a 27,5% conforme o valor total de rendimentos.
Quando você cruza as duas frentes (consumo e renda), a carga total pode se aproximar de 40%, segundo estudos que analisam a tributação de locação com as novas regras.
Isso significa que, em cenários de renda mais alta, uma parte relevante do que você recebe com aluguel de temporada pode ficar pelo caminho em forma de imposto se você insistir em operar só como pessoa física.
3) Comparação com a hotelaria
Para ter uma referência, a carga atual dos grandes hotéis gira em torno de 11,9% considerando tributos sobre faturamento e lucro.
Com a reforma, essa carga tende a subir, mas deve ficar na casa de 16,9% em média.
Ou seja, um hotel estruturado como empresa pode seguir pagando algo próximo do que você pagaria apenas em CBS e IBS, enquanto você, como pessoa física, ainda soma imposto de renda por cima.
Essa é a distorção que empurra muitos anfitriões para a análise de abrir empresa.
Em que momento abrir uma empresa para administrar seus imóveis começa a fazer sentido?
Cada caso precisa ser analisado individualmente. Mas, de uma forma geral, com os impactos da reforma tributária para o Airbnb, abrir uma empresa passa a fazer sentido quando:
- Você tem vários imóveis destinados à locação de temporada
- Seu faturamento anual com aluguel já se aproxima ou passa de R$ 240 mil
- Você enxerga essa operação como um negócio recorrente, não apenas como renda extra
Nessa realidade, o modelo de pessoa física tende a ficar caro e pouco organizado.
Ao abrir uma empresa, você pode:
- Enquadrar a atividade em um CNAE adequado à locação por temporada / hospedagem
- Avaliar o Lucro Presumido como regime tributário
- Separar as finanças do negócio da sua vida pessoal
- Estruturar uma rotina mais clara de emissão de documentos e registro de despesas
Leia mais: O que muda na holding familiar com a reforma tributária?
O que muda ao aderir ao Lucro Presumido para quem aluga pelo Airbnb?
No Lucro Presumido, a tributação incide sobre uma margem de lucro presumida, com alíquotas próprias de IRPJ e CSLL, além de CBS e IBS.
O ponto importante é que, para esse tipo de atividade, a empresa tende a conseguir uma alíquota efetiva menor do que a soma de imposto de renda mais CBS/IBS na pessoa física.
Em outras palavras, você transforma uma atividade pesada no CPF em uma operação empresarial com carga tributária mais previsível e, muitas vezes, mais baixa.
Na Tactus, o que fazemos é pegar os seus números reais e simular, os cenários na pessoa física e empresa.
Só assim dá para dizer, com segurança, em que momento o CNPJ passa a ser uma necessidade.
Que créditos tributários o anfitrião do Airbnb pode aproveitar com a reforma tributária ao operar como empresa?
Um dos pontos mais relevantes da reforma tributária é a possibilidade de recuperar parte dos impostos pagos em despesas relacionadas à atividade.
Tanto empresas quanto pessoas físicas contribuintes de CBS e IBS podem aproveitar créditos tributários.
Esses créditos servem para abater uma parte do imposto que você teria de pagar.
No caso de quem trabalha com locação de temporada, entram na conta despesas como:
- Móveis e itens de decoração;
- Materiais de construção e reforma dos imóveis;
- Produtos de limpeza;
- Enxoval, utensílios de cozinha etc.;
- Contas de energia, água, internet, esgoto.
Quando você opera com empresa, fica muito mais simples concentrar essas despesas em um CNPJ, exigir nota fiscal de tudo e organizar os créditos para abater do CBS e do IBS devidos.
É aí que a alíquota efetiva de consumo, que poderia girar em torno de 16,5%, pode cair para algo mais próximo de 14%, de acordo com estimativas gerais.
Mas é preciso ter atenção porque sem nota fiscal, não existe crédito.
Se você quer usar a reforma a seu favor, precisa mudar a forma de registrar as despesas da operação.
E isso conversa muito melhor com uma estrutura empresarial do que com a pessoa física jogando tudo no CPF.
Como ficam as notas fiscais e o repasse de imposto para o município onde está o imóvel?
Outro eixo importante da reforma é a forma de emissão de documentos fiscais e o local para onde o imposto vai.
Se você se tornar contribuinte de CBS e IBS, terá de ter documento fiscal emitido sobre a prestação do serviço, mesmo que continue atuando como pessoa física.
Existe a possibilidade de que as plataformas façam essa emissão em nome dos anfitriões, mas isso ainda depende de regulamentação e ajustes operacionais.
Paralelamente, muda a lógica de destinação do imposto.
Hoje, o Airbnb, como empresa, paga ISS no município onde está estabelecida a sua sede, e o anfitrião não paga esse imposto.
Com as novas regras, tanto a tributação da plataforma quanto a do anfitrião passam a ser destinadas ao município onde está localizado o imóvel.
Isso significa que a cidade que recebe o turista passa a receber também a arrecadação, o que é coerente com o impacto local da atividade.
Para você, anfitrião, isso implica:
- Manter os dados do imóvel corretamente cadastrados;
- Organizar um fluxo para emissão de documentos fiscais;
- Garantir que a informação chegue de forma adequada à contabilidade.
Se a operação estiver em um CNPJ, com rotinas claras de faturamento, essa organização fica bem mais simples.
Como o anfitrião do Airbnb pode se preparar para a reforma tributária até 2027?
Reforma tributária é um processo gradual, mas o tempo passa rápido. O pior cenário é chegar perto da virada das regras sem ter feito o mínimo de planejamento.
Alguns passos ajudam muito:
- Levantar seus números com calma: Quantos imóveis você mantém em locação de temporada? Quanto esses imóveis geram de receita ao longo do ano? Quais são as principais despesas recorrentes ligadas à operação?
- Separar a vida pessoal da atividade de locação: Ter conta bancária específica para os recebimentos; registrar de forma organizada os pagamentos e saídas ligadas aos imóveis; parar de misturar despesas do dia a dia com despesas da atividade
- Mudar a cultura de compra para a lógica de crédito: exigir nota fiscal de móveis, reformas, enxoval, limpeza, utilidades e registrar essas notas de forma que sua contabilidade consiga usar os créditos
- Simular cenários com apoio especializado: Ver quanto você pagaria de imposto de renda + CBS/IBS como pessoa física e comparar com a tributação estimada em um CNPJ no Lucro Presumido.
Como a Tactus ajuda anfitriões de Airbnb a pagar menos imposto com a reforma tributária?
Na Tactus, o ponto de partida é olhar para os seus números reais e traduzir o impacto da reforma no seu caso específico.
O trabalho segue uma linha bem clara:
- Entender quantos imóveis você tem em locação de temporada e onde estão;
- Levantar o faturamento anual atual e projetado com esses imóveis;
- Mapear as principais despesas ligadas à operação, com potencial de crédito;
- Simular a tributação como pessoa física após a reforma;
- Comparar com o cenário de empresa no Lucro Presumido, usando a estrutura correta
Se você já tem mais de três imóveis, fatura perto ou acima de R$ 240 mil por ano com aluguel de temporada e quer saber quanto a reforma tributária mexe no seu bolso, entre em contato com nossos especialistas e agende uma reunião de diagnóstico.