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A reforma tributária para imóveis vai mudar como você paga impostos ao comprar, vender ou alugar imóveis.
Hoje, quem vende na pessoa física paga imposto de renda sobre o ganho de capital. E quem atua como empresa recolhe PIS, Cofins, IRPJ e CSLL.
A partir de 2027, entram em cena dois novos tributos — IBS e CBS — que tornam a apuração mais técnica e exigem acompanhamento mensal das operações.
A forma de investir, o tempo entre a compra e a venda e até a cidade onde o imóvel está localizado passam a influenciar diretamente o valor do imposto.
Na Tactus, já estamos adaptando nossos clientes para esse cenário.
Entender o que muda agora evita pagar mais impostos do que deveria quando as novas regras entrarem em vigor.
O que muda na tributação de imóveis com a reforma tributária?
A reforma extingue PIS, Cofins, ICMS e ISS, criando dois novos tributos: IBS (estadual/municipal) e CBS (federal).
Esses impostos passam a ser cobrados por fora do preço, com base em débito e crédito, como ocorre em países com tributação sobre valor agregado.
Para o setor imobiliário, isso muda tudo.
A apuração passa a exigir controle mensal das operações, das despesas que geram crédito e das datas de compra e venda.
Ou seja, o que antes era uma rotina contábil anual, agora precisa ser acompanhado de perto a cada operação.
Quando a reforma tributária imobiliária começa a valer na prática?
A transição começa em 2027, quando a CBS substitui PIS e Cofins.
Entre 2029 e 2033, o IBS entra gradualmente no lugar de ICMS e ISS.
A partir de 2033, todo o sistema estará sob as novas regras.
Ou seja, quem compra, vende ou aluga imóveis precisa se preparar já para 2027.
Mesmo a pessoa física pode se tornar contribuinte antes do fim da transição, conforme o volume e a frequência das operações.
Leia mais: O que muda com a reforma tributária em 2026?
Quem compra e vende imóveis na pessoa física vai pagar mais imposto com a reforma?
Depende. A pessoa física que compra e vende imóveis de forma eventual continua pagando apenas imposto de renda sobre o ganho de capital, como funciona hoje.
A nova tributação com IBS e CBS atinge apenas quem gira patrimônio com frequência, caracterizando uma atividade econômica habitual.
Nesses casos, a operação na pessoa física passa a ter a mesma lógica de tributação de uma empresa, mesmo que não exista CNPJ.
O perfil mais impactado pela reforma é o do investidor que compra por um valor atrativo e revende em pouco tempo buscando valorização.
A habitualidade passa a ser o gatilho que leva a pessoa física para o radar da tributação sobre consumo.
Leia mais: Como declarar imposto de renda para ganhos com Airbnb
Quantas vendas de imóveis a pessoa física pode fazer por ano antes de ser tributada pela reforma?
A lei é clara quanto a isso: mais de três imóveis distintos vendidos no ano já caracterizam habitualidade.
O quarto imóvel vendido no mesmo ano inicia a obrigação de IBS e CBS.
Isso coloca a pessoa física em um cenário semelhante ao de uma empresa, exigindo acompanhamento mensal das operações.
A reforma tributária continua tributando imóveis vendidos em menos de 5 anos após a compra?
Sim. Para que a pessoa física seja enquadrada como contribuinte de IBS e CBS, só entram na contagem os imóveis vendidos com menos de 5 anos entre a compra e a venda.
Quando esse prazo chega a 5 anos completos, essa venda deixa de fazer parte do cálculo.
Imagine que você tenha comprado diversos imóveis ao longo de muitos anos e agora decidiu vender alguns para levantar capital.
Se todos eles estiverem no seu patrimônio há mais de 5 anos, essas operações não te levam para a tributação do consumo.
Mas, se começar a vender imóveis adquiridos mais recentemente, cada venda com menos de 5 anos passa a contar na regra da habitualidade.
A pessoa física pode virar contribuinte de IBS e CBS no meio do ano sem perceber?
Pode. A análise é feita todo janeiro, olhando o ano anterior. E também é feita mês a mês.
Assim que a pessoa física ultrapassa o limite de três imóveis dentro do ano, o quarto já sofre a nova tributação.
Se o controle acontece só na declaração do imposto de renda, o risco é claro:
- Imposto devido de forma retroativa;
- Juros e multa acumulados;
- Impossibilidade de aproveitar créditos desde a primeira operação.
Isso significa que quem compra e vende imóveis não pode mais andar sem contador ao lado.
Na reforma tributária, imóveis recebidos por herança ou doação também podem gerar cobrança de IBS e CBS?
Pode acontecer, mas depende da data de aquisição original do imóvel.
Para IBS e CBS, a contagem do prazo de 5 anos não considera a data em que você recebeu o imóvel. Ela volta ao momento em que o dono anterior adquiriu.
Isso é diferente do que acontece no imposto de renda, em que a data de aquisição é atualizada no momento da transmissão.
Muitos imóveis antigos ficarão fora da contagem de habitualidade, o que acaba sendo positivo para quem está organizando patrimônio familiar ao longo das gerações.
Leia mais: Como fica o ITCMD com a reforma tributária
O aluguel de imóveis também vai pagar IBS e CBS?
Sim. Mesmo sem ISS ou ICMS hoje, o aluguel passa a ser tributado como operação sujeita a IBS e CBS. E a grande mudança não está apenas na alíquota, e sim na forma de apuração.
Hoje, o cálculo costuma ser simples: uma alíquota sobre a receita bruta e pronto.
Com a reforma, o sistema será muito mais técnico:
- Imposto por fora, não embutido no aluguel;
- Débito e crédito em cada operação;
- Necessidade de comprovar custos e despesas vinculados;
- Retenções possíveis quando o locatário for contribuinte;
- Impacto direto no caixa quando houver split payment.
Quem vive de renda imobiliária passa a lidar com controle contínuo, e não apenas com o fechamento anual ou trimestral.
Quanto mais imóveis e mais contratos com empresas, maior será o cuidado necessário para manter a rentabilidade.
Qual será a alíquota do IBS e da CBS sobre aluguel de imóveis?
As projeções trabalhadas hoje indicam que a alíquota cheia de IBS + CBS deve ficar entre 26,5% e 30%.
Para aluguel residencial, existe redução de 70% da alíquota.
Mesmo assim, após o fim da transição, a tendência é que o valor final fique acima dos atuais 3,65% de PIS e Cofins.
Por isso, o modelo de locação precisará de revisão para manter a rentabilidade.
O que muda na apuração do imposto do aluguel com a reforma tributária?
O novo sistema permite apurar crédito sobre custos e despesas relacionados ao imóvel, o que não existe hoje na lógica simplificada do PIS e Cofins.
Para aproveitar esse benefício, será necessário:
- Registrar despesas com documentação correta;
- Controlar os créditos com apuração mensal;
- Separar receitas e custos por imóvel.
Com isso, o aluguel passa a exigir gestão ativa, principalmente para quem tem mais de um imóvel ou aluga para empresas.
IPTU, condomínio e outras despesas vão reduzir o imposto do aluguel, com a reforma tributária para imóveis?
Sim. O IBS e a CBS permitem deduzir da base de cálculo valores que hoje a Receita considera como receita do proprietário, como IPTU e condomínio quando cobrados do inquilino.
Além disso, o aluguel residencial terá um redutor social de R$ 600,00 por mês, diminuindo a base tributável.
São vantagens que não existem hoje no PIS e Cofins, mas que exigem controle rigoroso de documentos.
Quanto maior a organização, menor o imposto final.
O que é o split payment e como ele pode afetar o aluguel de imóveis?
O split payment na reforma tributária é um mecanismo que permite ao locatário contribuinte recolher o IBS e a CBS diretamente ao governo no momento do pagamento do aluguel.
Nesse formato, o imposto não passa mais pelas mãos do proprietário do imóvel.
Ou seja, você recebe o aluguel líquido do tributo, e não o valor cheio.
Para quem depende dessa receita para pagar condomínio, IPTU, financiamento e manutenção, a mudança pode gerar desequilíbrios no caixa se não houver planejamento.
A alíquota da reforma tributária será diferente para cada cidade onde o imóvel está?
Existe essa possibilidade.
Uma parte da alíquota do IBS é definida pelo município onde o imóvel está localizado.
Em um cenário de maior autonomia dos municípios, dois imóveis idênticos, em cidades diferentes, podem ter cargas diferentes.
Para quem tem carteira pulverizada pelo país, a rentabilidade pode variar mais do que acontece hoje.
Com a reforma tributária, continua valendo a pena manter imóveis na pessoa física ou será melhor ter empresa?
Depende da forma como você atua.
Na compra e venda com giro mais rápido, a empresa pode continuar oferecendo melhor controle tributário.
Na locação, os créditos e deduções podem favorecer a pessoa física com boa gestão de custos.
Holdings e administradoras de bens continuam relevantes como estratégia patrimonial, mas a análise deixa de ser genérica.
Cada operação precisa ser estudada com base no volume, nos prazos e no perfil dos imóveis.
Leia mais: O que muda na holding familiar com a reforma tributária?
Quando buscar uma contabilidade especializada em imóveis para evitar riscos com a reforma?
Quando o volume de operações passa a exigir decisão técnica antes da ação. Você precisa de um especialista ao seu lado se:
- Já vendeu ou pretende vender o 4º imóvel no mesmo ano;
- Pretende alugar para empresas e quer manter o caixa saudável;
- Tem patrimônio pulverizado em mais de um município;
- Planeja girar imóveis comprados há pouco tempo;
- Não tem todos os documentos e custos organizados por imóvel.
A Tactus pode ajudar você a analisar seu cenário imobiliário e se preparar com antecedência para as mudanças. Entre em contato com nosso time e organize suas operações com segurança antes das novas regras começarem a valer.
